“純粹依靠銷售、收租的傳統(tǒng)盈利模式，已經不符合現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展要求，寫字樓、產業(yè)園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等成為關注的焦點?！痹?月18日結束的中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會上，全聯(lián)房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示。

       隨著從舊格局走向新秩序，資產追求的是長期穩(wěn)定的租金收入和資產增值等。在與會人員看來，這就需要不動產私募基金和公募REITs這樣的新金融工具。而未來，包括寫字樓、產業(yè)園在內的商業(yè)地產的價值鏈如何重構？在新發(fā)展模式下行業(yè)如何"迭代與進化"？

       在全聯(lián)房地產商會秘書長趙正挺看來，房企探索房地產發(fā)展新模式有三個路徑：金融創(chuàng)新賦能房地產新模式、數(shù)字經濟賦能房地產新模式、綠色低碳賦能房地產新模式。

私募基金和REITs給商業(yè)地產打開一扇窗

       在公募REITs放開、私募基金試點背景下，以寫字樓、產業(yè)園為代表的商業(yè)地產面臨著機遇。

       對此，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍表示，以往，常會見到增量開發(fā)、快速銷售、炒作、評估增值以及開發(fā)商傳統(tǒng)的銀行融資、開發(fā)貸、物業(yè)貸的融資場景，而目前這些舊格局正在走向新秩序。對資產進行長期運營管理，追求的是長期穩(wěn)定的租金收入和資產增值、以租定價等新秩序。這就需要新的金融工具、金融場景來適應新的行業(yè)新秩序，這個金融工具就是不動產私募基金和公募REITs。

       馮巍還表示，調控給房地產關上一扇門，但是不動產私募基金和REITs給房地產打開一扇窗。現(xiàn)在市場上地產紓困政策，大部分都是債權。不動產私募基金給市場帶來了增量的權益型基金，同時，不動產私募基金還有一個作用，可以推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉型。重資產端的資產一定要從開發(fā)商轉到房地產私募基金，只有這種基金才適合重資產，來追求長期穩(wěn)定回報。市場上有大量資金，比如保險資金、個人投資者都愿意通過金融工具、CMBS、類REITs等參加私募基金，這是商業(yè)地產未來趨勢。

       值得關注的是，數(shù)字化“元宇宙”賦能樓宇經濟高質量發(fā)展也成為關注的焦點。對此，中國通信工業(yè)協(xié)會數(shù)字經濟分會專家委主任蘇彤表示，隨著“元宇宙”時代的到來，其提供的大量數(shù)字成為未來樓宇經濟創(chuàng)新主體的升維之道，“元宇宙”作為新一代賽博空間與工作、生活、學習的智慧世界，成為賦能樓宇經濟創(chuàng)新、創(chuàng)造與創(chuàng)收的核心力量。

       蘇彤認為，構建“大數(shù)創(chuàng)”平臺將成為定義樓宇經濟場景的全新共識。這種全新的共識會實現(xiàn)樓宇經濟服務的“范式革命”，從人才、場地、生產、市場、金融、政策、信息等要素配置上，調用資源，服務樓宇平臺用戶，讓用戶獲得價值，從而產生一種新的生態(tài)共贏。

       由提供辦公場所轉為提供全方位商務解決方案

       “從國家宏觀的經濟形勢來看，今年的一個特點就是拼經濟、強投資、大招商，開局即是決戰(zhàn)。在大的趨勢下，我們可以預期產業(yè)園必然帶來巨大的增量?！敝锌飘a城董事長郭瑩輝如是說。

       在郭瑩輝看來，園區(qū)總量急劇擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，表現(xiàn)為產業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機會相對不錯；而存量園區(qū)招商區(qū)劃壓力大，產業(yè)地產商將加速離場，同時，園區(qū)輕資產運營的機會將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來源，園區(qū)的開發(fā)也將與園區(qū)內企業(yè)股權投資深度綁定。

       對于2023年商業(yè)辦公選址新趨勢，CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天指出，未來的辦公環(huán)境需要靈活性，在使用上對于不同使用場景會有靈活配備的要求，還需要具備選擇性，員工可以根據(jù)自己要完成的工作來選擇特定的辦公空間、辦公場景，因此各種功能性空間都需要配備。此外，就是創(chuàng)造性，在辦公環(huán)境里出現(xiàn)更多有利于員工互動和創(chuàng)造性的功能。

       劉凱認為，2023年，在商業(yè)地產高質量發(fā)展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當下的商業(yè)地產行業(yè)，包括寫字樓、產業(yè)園市場發(fā)展。在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a品力，這也成為當前商業(yè)辦公行業(yè)發(fā)展的核心競爭力。此外，傳統(tǒng)商業(yè)辦公已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，包括綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，這也將為商業(yè)辦公行業(yè)高質量發(fā)展帶來前所未有的迭代與進化動力。